دولت پزشکیان خانه نمی‌سازد؛ راه ساختن را هم می‌بندد! مخالفت دو کمیسیون مجلس، هشدار کارشناسان درباره جهش قیمت مسکن و حاشیه‌نشینی و انتقاد از نبود پشتوانه پژوهشی؛ برنامه تمرکززدایی دولت را با پرسش‌های حقوقی و اجرایی متعددی روبه‌رو کرده است ...
توقف ساخت‌وساز در تهران و البرز؛ نسخه‌ای برای گرانی بیشتر مسکن؟
دولت پزشکیان خانه نمی‌سازد؛ راه ساختن را هم می‌بندد!
مخالفت دو کمیسیون مجلس، هشدار کارشناسان درباره جهش قیمت مسکن و حاشیه‌نشینی و انتقاد از نبود پشتوانه پژوهشی؛ برنامه تمرکززدایی دولت را با پرسش‌های حقوقی و اجرایی متعددی روبه‌رو کرده است
مصوبه اخیر هیات وزیران درباره ساماندهی مسکن و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز، موجی از انتقادها را در مجلس، میان کارشناسان حوزه مسکن و در شورای شهر تهران برانگیخته است. منتقدان می‌گویند محدودیت‌های سه‌ساله پیش‌بینی‌شده برای احداث شهرک‌های جدید، توسعه کالبدی و برخی مجوزهای ساختمانی، در صورت اجرا بدون پیش‌بینی راهکارهای جایگزین، می‌تواند عرضه مسکن را محدودتر کند، هزینه سکونت در پایتخت را افزایش دهد و بخشی از تقاضا را به حاشیه شهرها و ساخت‌وسازهای غیررسمی سوق دهد.
این مصوبه با عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز» در ۲۶ مهرماه ۱۴۰۵ ابلاغ شده است. دولت در پیگیری این برنامه به مسائلی مانند آلودگی هوا، ناترازی آب و انرژی، ترافیک و تمرکز فعالیت‌ها در پایتخت توجه داشته است؛ اما مخالفان می‌گویند تحقق این اهداف، بدون ارزیابی دقیق آثار تصمیم بر مسکن، اشتغال، حقوق شهروندان و ظرفیت مدیریت شهری، محل تردید است.
مخالفت کمیسیون عمران؛ مصوبه در تعارض با قانون جهش تولید مسکن
محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از مصوبه دولت اعلام کرده است که قانون جهش تولید مسکن، دولت را به فراهم کردن شرایط ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مکلف کرده است؛ در حالی که محدودیت‌های جدید در تهران و البرز می‌تواند بخشی از ظرفیت‌های تأمین زمین و تولید مسکن را از دسترس خارج کند.
به گفته وی، شاید اعمال محدودیت در محدوده‌های خاصی از تهران به دلایل فنی و شهرسازی قابل بررسی باشد، اما تعمیم محدودیت‌ها به شهرها و روستاهای دو استان، بدون توجه به تفاوت‌های محلی و ظرفیت‌های موجود، توجیه کارشناسی روشنی ندارد.
رئیس کمیسیون عمران مجلس هشدار داده است که ساکنان تهران و البرز، به‌ویژه جوانان در آستانه ازدواج و خانوارهای فاقد مسکن، برای تأمین سرپناه با دشواری بیشتری روبه‌رو خواهند شد. وی همچنین به وجود زمین‌های مستعد ساخت‌وساز و ظرفیت بافت‌های فرسوده برای نوسازی اشاره کرده و معتقد است محدودیت‌های گسترده می‌تواند تولید مسکن، درآمدهای قانونی شهرداری‌ها و تعادل عرضه و تقاضا را تحت تأثیر قرار دهد.
رضایی‌کوچی از مکاتبه با رئیس مجلس برای بررسی مصوبه در هیات تطبیق مصوبات دولت با قوانین خبر داده و گفته است که کمیسیون عمران خواستار حضور طراحان و پیشنهاددهندگان مصوبه برای توضیح مبانی فنی و منطقی آن شده است.
رئیس کمیسیون اصل نود: افزایش قیمت و حذف اقشار کم‌درآمد از بازار مسکن
نصرالله پژمانفر، رئیس کمیسیون اصل نود مجلس، نیز روز سوم آبان در تذکری در صحن علنی مجلس، به مصوبه دولت اعتراض کرد.
پژمانفر هشدار داده است که اجرای این تصمیم می‌تواند موجب افزایش شدید قیمت مسکن و محروم شدن اقشار ضعیف و کم‌درآمد از امکان سکونت در تهران شود.
وی پرسیده است که این تصمیم‌ها بر چه مبنا و با چه منطقی، بدون انجام مشورت‌های لازم، اتخاذ شده‌اند. پژمانفر همچنین مصوبه را مغایر اصل ۳۱ قانون اساسی، سیاست‌های مرتبط با فرزندآوری و قانون برنامه هفتم توسعه دانسته و خواستار بررسی و رد آن در هیات تطبیق شده است.
اصل ۳۱ قانون اساسی، برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و دولت را موظف به فراهم کردن زمینه اجرای این حق می‌کند. از این منظر، پرسش اصلی منتقدان آن است که محدودیت‌های جدید چگونه با تکلیف دولت برای تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن سازگار خواهد شد.
هشدار کارشناس مسکن: مصوبه فاقد پشتوانه پژوهشی شفاف است
سعید شعرباف، استاد دانشگاه و شهردار اسبق کرمان، در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر، یکی از انتقادهای اساسی را متوجه مبانی مطالعاتی مصوبه کرده است.
به گفته وی، برنامه‌ای که زندگی بیش از ۲۰ میلیون نفر از ساکنان تهران و البرز را تحت تأثیر قرار می‌دهد، باید بر پایه مستندات تحلیلی، گزارش‌های پژوهشی و ارزیابی‌های روشن از پیامدهای اقتصادی و اجتماعی تدوین شود؛ حال آنکه به اعتقاد او، مستندات و پیوست‌های علمی کافی برای این تصمیم به‌صورت شفاف عرضه نشده است.
شعرباف معتقد است وقتی بخش مهمی از فرصت‌های شغلی کشور در تهران متمرکز است و هنوز زیرساخت‌های اشتغال جایگزین در سایر مناطق به اندازه کافی توسعه نیافته‌اند، محدود کردن ظرفیت سکونت در تهران و البرز لزوماً به مهاجرت جمعیت منجر نمی‌شود.
در چنین شرایطی، ممکن است تقاضای مسکن در همان محدوده باقی بماند، اما امکان پاسخگویی رسمی به آن کاهش یابد. نتیجه احتمالی این وضعیت، افزایش هزینه سکونت، تراکم بیشتر در بخش‌هایی از شهر و دشوارتر شدن دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به مسکن مناسب خواهد بود.
سه مسیر تأمین مسکن زیر فشار محدودیت‌ها
انتقاد دیگری که درباره محدود شدن هم‌زمان مسیرهای اصلی تأمین مسکن مطرح شده این است که به‌طور کلی، سه مسیر برای افزایش ظرفیت عرضه مسکن وجود دارد:
۱. ایجاد شهرک‌های جدید مسکونی و شهرهای جدید؛
۲. الحاق زمین‌های مناسب به محدوده شهرها؛
۳. توسعه درون‌شهری، نوسازی و افزایش تراکم در محدوده‌های واجد شرایط.
منتقدان مصوبه می‌گویند محدودیت‌های جدید، به‌ویژه در زمینه احداث شهرک‌های مسکونی و توسعه خارج از ظرفیت طرح‌های مصوب، می‌تواند دو مسیر نخست را محدود کند. از سوی دیگر، اگر افزایش تراکم و توسعه درون‌شهری نیز بدون تفکیک مناطق دارای ظرفیت از مناطق اشباع‌شده محدود شود، امکان استفاده از مسیر سوم هم کاهش می‌یابد.
نیاز مسکن تهران در افق ۱۰ ساله بیش از یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد و نیاز استان البرز بیش از ۴۰۰ هزار واحد برآورد شده است.
خطر افزایش قیمت خرید و اجاره
یکی از مهم‌ترین نگرانی‌های مطرح‌شده در انتقادهای اخیر، اثر محدودیت ساخت‌وساز بر قیمت خرید و اجاره مسکن است.
در بازارهایی که تقاضا در کوتاه‌مدت به‌سادگی کاهش نمی‌یابد، محدود شدن عرضه می‌تواند رقابت میان خریداران و مستأجران را تشدید کند. در تهران و البرز نیز بخش قابل‌توجهی از تقاضا به اشتغال، دسترسی به خدمات و پیوندهای خانوادگی و اجتماعی وابسته است؛ بنابراین، انتقال سریع این تقاضا به استان‌های دیگر، بدون ایجاد فرصت‌های شغلی و زیرساخت‌های لازم، دشوار خواهد بود.
رضایی‌کوچی و پژمانفر هر دو درباره افزایش قیمت مسکن هشدار داده‌اند. شعرباف نیز معتقد است محدود شدن ظرفیت سکونت می‌تواند هزینه تأمین مسکن را در سبد معیشت خانوارها افزایش دهد.
البته افزایش قیمت به عوامل دیگری مانند نرخ تورم عمومی، هزینه ساخت، قیمت زمین، تسهیلات بانکی و وضعیت معاملات نیز وابسته است؛ بنابراین، نمی‌توان همه تغییرات آتی بازار را به این مصوبه نسبت داد. مسئله اصلی، خطر اضافه شدن یک محدودیت تازه به بازاری است که از پیش با مشکلات تأمین مالی و دسترسی به مسکن روبه‌روست.
حاشیه‌نشینی و ساخت‌وساز غیررسمی؛ پیامد احتمالی محدودیت عرضه
شعرباف هشدار داده است که بستن مسیرهای قانونی توسعه شهری، الزاماً مانع رشد جمعیت یا مهاجرت نمی‌شود؛ بلکه ممکن است تقاضا را به مناطق پیرامونی، ساخت‌وسازهای غیرمجاز و معاملات غیررسمی سوق دهد.
از نظر این کارشناس، چنین وضعیتی می‌تواند به گسترش حاشیه‌نشینی در کمربند میان تهران و کرج، افزایش معاملات قولنامه‌ای و بالا رفتن احتمال تخلفات ساختمانی و فساد منجر شود.
این نگرانی از آن جهت اهمیت دارد که تمرکززدایی، اگر صرفاً به محدودیت ساخت‌وساز در محدوده‌های رسمی متکی باشد، ممکن است به‌جای حل مسئله، محل بروز آن را تغییر دهد. در این صورت، جمعیت همچنان به تهران و البرز وابسته خواهد ماند، اما بخشی از سکونت آن در مناطقی شکل می‌گیرد که ممکن است از خدمات عمومی، زیرساخت مناسب و نظارت کافی برخوردار نباشند.
همچنین، اگر زمین و مسکن رسمی کمیاب‌تر شود، هزینه تهیه زمین و ساخت‌وساز قانونی می‌تواند افزایش یابد؛ موضوعی که ممکن است خانوارهای کم‌درآمد را به انتخاب واحدهای کوچک‌تر، نامناسب‌تر یا واقع در مناطق کم‌برخوردار سوق دهد.
انتقاد از مبنای جمعیتی مصوبه؛ اشتغال کجاست؟
یکی از ایرادهای مطرح‌شده این است که بخش مهمی از اشتغال و فعالیت‌های اقتصادی کشور همچنان در تهران متمرکز است. بنابراین، محدود کردن ظرفیت سکونت بدون انتقال متناسب فرصت‌های شغلی و خدمات، ممکن است فاصله میان محل زندگی و محل کار را افزایش دهد.
اگر خانوارها نتوانند در نزدیکی محل کار خود مسکن مناسب پیدا کنند، احتمال سکونت در مناطق دورتر و افزایش رفت‌وآمد روزانه وجود دارد. چنین وضعیتی می‌تواند هزینه حمل‌ونقل، زمان سفر و فشار بر شبکه جاده‌ای و ریلی را افزایش دهد؛ پیامدی که با اهداف کاهش ترافیک و آلودگی هوا در تعارض قرار می‌گیرد.
از این رو، تمرکززدایی پایدار نیازمند مجموعه‌ای از سیاست‌های مکمل است: انتقال بخشی از فعالیت‌های اداری و اقتصادی، توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل، تقویت شهرهای میانی، توزیع متوازن خدمات و فراهم کردن فرصت‌های شغلی در مناطق مقصد.
منابع آب و انرژی؛ آیا محدودیت ساخت‌وساز راه‌حل کافی است؟
دولت با توجه به ناترازی آب و انرژی و مشکلات زیرساختی تهران و البرز، برنامه تمرکززدایی را دنبال کرده است. با این حال، مسائل مربوط به منابع آب باید با بررسی‌های جامع و راهکارهای کارشناسی حل شوند و محدود کردن ظرفیت‌های سکونتی، به‌تنهایی پاسخگوی این مشکلات نیست.
از سوی دیگر، منتقدان هشدار می‌دهند که افزایش تراکم در محدوده‌های موجود نیز اگر بدون توسعه زیرساخت‌های آب، برق، فاضلاب، حمل‌ونقل و خدمات عمومی انجام شود، می‌تواند فشار بر شهر را بیشتر کند.
بنابراین، اختلاف اصلی بر سر ضرورت مدیریت منابع نیست؛ بلکه بر سر ابزار انتخاب‌شده برای تحقق این هدف است. سیاست‌گذار باید روشن کند که چه میزان از ظرفیت توسعه در هر منطقه باقی مانده، چه محدودیت‌هایی ناشی از کمبود منابع است و چه راهکارهایی برای تأمین مسکن جمعیت موجود و نسل‌های آینده در نظر گرفته شده است.
تعارض احتمالی با سیاست‌های جوانی جمعیت
یکی دیگر از انتقادهای مطرح‌شده، ارتباط میان محدودیت تأمین مسکن و سیاست‌های حمایت از ازدواج و فرزندآوری است. شهرک‌های جدید و شهرهای جدید از ابزارهای تأمین زمین برای برخی خانوارها، از جمله خانواده‌های دارای فرزند سوم و بیشتر، به شمار می‌روند. منتقدان می‌گویند اگر این مسیرها برای مدتی طولانی محدود شوند، تأمین زمین و مسکن برای گروه‌هایی که مشمول حمایت‌های قانونی هستند، با دشواری بیشتری مواجه خواهد شد.
در این چارچوب، استدلال مخالفان آن است که هزینه مسکن یکی از عوامل مؤثر بر تصمیم خانوارها برای ازدواج و فرزندآوری است؛ بنابراین، سیاستی که امکان تأمین سرپناه را محدودتر کند، باید از نظر آثار آن بر سیاست‌های جمعیتی نیز ارزیابی شود.
ابهام در اجرای مصوبه و اختیارات شهرداری‌ها
شعرباف همچنین درباره ماده ۱۹ مصوبه و آثار آن بر ساختار مدیریت شهری هشدار داده است. به گفته وی، تا زمانی که چارچوب و سازوکار ویژه نظام مدیریت شهری مشخص و مستقر نشده باشد، برخی تکالیف پیش‌بینی‌شده در برنامه می‌تواند برای شهرداری‌ها ابهام اجرایی ایجاد کند.
در همین حال، مهدی اقراریان، عضو شورای شهر تهران، به تعارض احتمالی میان برخی بخش‌های برنامه تمرکززدایی و تصمیم‌های دیگر دستگاه‌ها اشاره کرده است. اقراریان می‌گوید از یک‌سو صدور تراکم مازاد محدود می‌شود و از سوی دیگر، در کمیسیون ماده ۵ و مصوبات مربوط به بازسازی پس از جنگ، امکان افزایش تراکم ساختمانی فراهم شده است.
او همچنین درباره قابلیت اجرای برنامه کنترل جمعیت بر مبنای منابع آب و انتقال صنایع از تهران تردیدهایی مطرح کرده است.
این انتقاد، مسئله هماهنگی سیاست‌های دولت و مدیریت شهری را برجسته می‌کند: اگر دستگاه‌های مختلف، تصمیم‌های متفاوت یا متعارض درباره تراکم، بازسازی، مجوز ساخت‌وساز و انتقال صنایع اتخاذ کنند، اجرای یک برنامه جامع تمرکززدایی با دشواری روبه‌رو خواهد شد.
ظرفیت بافت‌های فرسوده؛ چرا نوسازی باید با محدودیت روبه‌رو شود؟
رئیس کمیسیون عمران مجلس به ظرفیت بافت‌های فرسوده تهران برای نوسازی و بازآفرینی شهری اشاره کرده است. این ظرفیت می‌تواند بدون گسترش بی‌ضابطه شهر، بخشی از نیاز مسکن را پاسخ دهد؛ اما تحقق آن به مشوق‌های مالی، تأمین خدمات شهری، تسهیل تجمیع پلاک‌ها، همکاری مالکان و تأمین زیرساخت نیاز دارد.
اگر مقررات جدید به‌گونه‌ای اجرا شوند که پروژه‌های نوسازی و بازآفرینی نیز با محدودیت‌های غیرضروری روبه‌رو شوند، بخشی از ظرفیت افزایش عرضه از بین خواهد رفت. در مقابل، تفکیک دقیق میان مناطق دارای محدودیت‌های محیط‌زیستی و زیرساختی و مناطق واجد شرایط نوسازی می‌تواند به حفظ تعادل میان توسعه شهری و نیاز مسکن کمک کند.
نگرانی درباره درآمد شهرداری‌ها و فعالیت‌های ساختمانی
رضایی‌کوچی هشدار داده است که محدودیت‌های گسترده ساخت‌وساز می‌تواند درآمدهای قانونی شهرداری‌ها را تحت تأثیر قرار دهد.
فعالیت ساختمانی با مجموعه‌ای از مشاغل و صنایع، از تولید مصالح تا خدمات فنی و مهندسی، ارتباط دارد. کاهش پروژه‌های قانونی ممکن است بر اشتغال و فعالیت اقتصادی این زنجیره اثر بگذارد. البته میزان این اثر به دامنه واقعی ممنوعیت‌ها، استثناهای مصوبه و ساختار درآمدی شهرداری‌ها وابسته است و برای برآورد دقیق آن به داده‌های تفصیلی نیاز است.
از طرف دیگر، اگر کاهش ساخت‌وساز رسمی با افزایش تقاضا برای مسکن همراه شود، فشار بر بازار ممکن است به افزایش هزینه‌های خرید و اجاره بینجامد؛ درنتیجه، خانوارها هم از سمت درآمد و هم از سمت هزینه با فشار مواجه خواهند شد.
مطالبه مشترک منتقدان؛ بازنگری در مصوبه
بررسی مواضع منتشرشده نشان می‌دهد که منتقدان مصوبه از مسیرهای متفاوتی به نتایج مشابه رسیده‌اند. رئیس کمیسیون عمران بر تکالیف قانونی دولت در تولید مسکن و ضرورت استفاده از ظرفیت‌های موجود تأکید دارد؛ رئیس کمیسیون اصل نود نسبت به آثار اجتماعی و حقوقی تصمیم هشدار داده؛ شعرباف، کارشناس مسکن، نبود مستندات پژوهشی شفاف و احتمال گسترش حاشیه‌نشینی را مطرح کرده و اقراریان، عضو شورای شهر تهران، نیز به ابهام در هماهنگی تصمیم‌های دستگاه‌های اجرایی اشاره کرده است.
در مجلس، درخواست بررسی و رد مصوبه در هیات تطبیق مطرح شده است. با این حال، مخالفت نمایندگان یا کارشناسان به معنای ابطال قطعی مصوبه نیست و نتیجه نهایی به بررسی حقوقی و طی مراحل قانونی وابسته خواهد بود.
تمرکززدایی از تهران و البرز، در صورتی که با انتقال فرصت‌های شغلی، توسعه زیرساخت‌ها و توزیع متوازن خدمات همراه باشد، می‌تواند بخشی از فشار بر پایتخت را کاهش دهد. اما محدود کردن مسیرهای قانونی تأمین زمین و ساخت‌وساز، بدون تعیین جایگزین‌های عملی و متناسب با نیاز جمعیت، با خطر افزایش هزینه مسکن، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و تشدید مشکلات رفت‌وآمد روبه‌روست.
پرسش محوری درباره این مصوبه آن است که دولت چگونه می‌خواهد هم‌زمان منابع آب و انرژی را مدیریت کند، تمرکز جمعیت را کاهش دهد، به تکالیف قانونی تولید مسکن عمل کند و امکان دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به سرپناه را حفظ کند.
پاسخ به این پرسش، مستلزم انتشار مبانی کارشناسی مصوبه، روشن شدن دامنه محدودیت‌ها و بررسی حقوقی آن در مراجع ذی‌صلاح است؛ موضوعی که اکنون به یکی از محورهای مهم اختلاف میان دولت، مجلس و منتقدان سیاست‌های شهرسازی تبدیل شده است.
مخالفت کمیسیون عمران مجلس با مصوبه دولت
مصوبه اخیر هیات وزیران درباره ممنوعیت واگذاری زمین و ساخت‌وساز جدید در استان‌های تهران و البرز، با واکنش انتقادی رئیس کمیسیون عمران مجلس مواجه شده است. محمدرضا رضایی‌کوچی با تأکید بر مغایرت این تصمیم با قوانین بالادستی، از پیگیری برای رد و ابطال آن در هیات بررسی و تطبیق مصوبات دولت با قوانین خبر داده است؛ تصمیمی که به اعتقاد منتقدان، در صورت اجرای فراگیر، می‌تواند عرضه مسکن را محدودتر و فشار قیمتی بر مستأجران و متقاضیان خانه اولی را بیشتر کند.
بر اساس اظهارات رئیس کمیسیون عمران مجلس که چهارم آبان ۱۴۰۵ منتشر شده، هیات وزیران در قالب مصوبه‌ای با عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز»، محدودیت‌هایی را برای واگذاری زمین و ساخت‌وساز جدید در این دو استان در نظر گرفته است؛ محدودیت‌هایی که به گفته رضایی‌کوچی، شهرها و حتی روستاهای این دو استان را در برمی‌گیرد.
تعارض با تکلیف قانونی تولید مسکن
رئیس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به قانون جهش تولید مسکن تأکید کرده است که دولت موظف است با سیاست‌گذاری و تسهیل‌گری، شرایط ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را فراهم کند. از نگاه او، ممنوعیت گسترده ساخت‌وساز و واگذاری زمین در دو استان پرجمعیت کشور، با این تکلیف قانونی و همچنین احکام قانون برنامه هفتم پیشرفت سازگار نیست.
نکته اصلی در این انتقاد، تعارض احتمالی میان هدف تمرکززدایی از تهران و البرز و ضرورت تأمین مسکن برای جمعیت ساکن این مناطق است. تمرکززدایی، در صورتی که با انتقال فرصت‌های شغلی، خدمات عمومی و زیرساخت‌ها همراه باشد، می‌تواند به کاهش فشار جمعیتی بر پایتخت کمک کند؛ اما محدود کردن امکان ساخت خانه، بدون فراهم کردن جایگزین‌های عملی برای سکونت و اشتغال، لزوماً به خروج جمعیت از این مناطق منجر نخواهد شد.
بخش قابل‌توجهی از شاغلان تهران و البرز به محل کار، شبکه حمل‌ونقل و خدمات عمومی این دو استان وابسته‌اند. ازاین‌رو، ممنوعیت فراگیر ساخت‌وساز می‌تواند به‌جای انتقال تقاضا به مناطق دیگر، رقابت بر سر واحدهای موجود را تشدید کند.
هشدار درباره جهش قیمت مسکن
رضایی‌کوچی هشدار داده است که اجرای این مصوبه می‌تواند افزایش شدید قیمت مسکن در تهران و البرز را به دنبال داشته باشد؛ زیرا بسیاری از خانوارها امکان مهاجرت به استان‌های دیگر را ندارند و ناچارند در همان محدوده جغرافیایی محل کار و زندگی خود به دنبال سرپناه بگردند.
از منظر اقتصادی، اگر تقاضای مسکن در کوتاه‌مدت بالا بماند، اما امکان افزایش عرضه محدود شود، فشار بر قیمت خرید و اجاره افزایش خواهد یافت. البته میزان اثرگذاری این مصوبه به دامنه واقعی ممنوعیت، استثناهای احتمالی، وضعیت زمین‌های قابل ساخت، روند صدور پروانه‌ها و شرایط کلی بازار بستگی دارد؛ بنابراین، شدت افزایش قیمت را نمی‌توان صرفاً بر مبنای اعلام این تصمیم به‌طور قطعی پیش‌بینی کرد.
با این حال، در بازاری که تأمین مسکن برای بسیاری از خانوارها به یکی از مهم‌ترین چالش‌های معیشتی تبدیل شده است، هرگونه محدودیت جدید در عرضه باید با ارزیابی روشن آثار آن بر قیمت، اجاره‌بها و دسترسی خانوارهای کم‌درآمد همراه باشد.
چرا به‌جای ممنوعیت فراگیر، از ظرفیت‌های موجود استفاده نمی‌شود؟
رئیس کمیسیون عمران مجلس در انتقاد از این مصوبه، به وجود اراضی دارای قابلیت ساخت در تهران و ظرفیت بافت‌های فرسوده برای نوسازی و بازآفرینی شهری اشاره کرده است. به گفته او، حتی اگر اعمال محدودیت در بخش‌هایی از شهر تهران با ملاحظات فنی و شهرسازی توجیه‌پذیر باشد، تعمیم آن به تمام محدوده دو استان، بدون بررسی تفاوت‌های جغرافیایی و نیازهای محلی، قابل دفاع نیست.
این انتقاد، پرسشی اساسی را پیش روی سیاست‌گذار قرار می‌دهد: آیا برای کاهش تمرکز جمعیت در پایتخت باید امکان تولید مسکن در کل تهران و البرز محدود شود، یا می‌توان با توسعه شهرهای جدید، تکمیل زیرساخت‌های حمل‌ونقل، انتقال بخشی از فعالیت‌های اقتصادی و اداری، نوسازی بافت‌های فرسوده و تعیین ضوابط متناسب با ظرفیت هر منطقه، به هدف تمرکززدایی نزدیک شد؟
تفاوت این دو رویکرد در آن است که راهکار دوم، به‌جای محدود کردن مستقیم عرضه مسکن، تلاش می‌کند هم‌زمان عوامل ایجادکننده تمرکز جمعیت و نیاز به سکونت در پایتخت را اصلاح کند.
نوسازی بافت فرسوده؛ ظرفیتی که نباید نادیده گرفته شود
بافت‌های فرسوده تهران و شهرهای البرز می‌توانند بخشی از ظرفیت تأمین مسکن را فراهم کنند؛ البته تحقق این ظرفیت به مشوق‌های اقتصادی، تأمین خدمات شهری، تسهیل تجمیع پلاک‌ها، تأمین مالی و همکاری مالکان نیاز دارد.
اگر مصوبه دولت به‌گونه‌ای اجرا شود که نوسازی و بازآفرینی شهری نیز با محدودیت‌های گسترده مواجه شود، ممکن است بخشی از ظرفیت افزایش عرضه از دسترس خارج شود. در مقابل، تفکیک مناطق دارای محدودیت‌های محیط‌زیستی، ایمنی یا زیرساختی از محدوده‌های مستعد توسعه، امکان تصمیم‌گیری دقیق‌تر و متناسب با شرایط هر منطقه را فراهم می‌کند.
شهرداری‌ها و مسئله تأمین منابع
رضایی‌کوچی همچنین درباره اختلال در درآمدهای قانونی شهرداری‌ها بر اثر این تصمیم هشدار داده است. محدود شدن فعالیت‌های ساختمانی می‌تواند بر برخی منابع درآمدی مرتبط با ساخت‌وساز اثر بگذارد؛ هرچند اندازه این اثر به ساختار درآمدی هر شهرداری و جزئیات اجرای مصوبه بستگی دارد.
از سوی دیگر، کاهش فعالیت ساختمانی می‌تواند بر اشتغال و فعالیت زنجیره‌ای از مشاغل مرتبط با مسکن، از صنایع مصالح ساختمانی تا خدمات فنی و مهندسی، اثر بگذارد. به همین دلیل، ارزیابی مصوبه نباید صرفاً به هدف تمرکززدایی محدود بماند و لازم است پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و مالی آن نیز بررسی شود.
پیگیری مجلس برای ابطال مصوبه
رئیس کمیسیون عمران مجلس اعلام کرده است که این کمیسیون با مصوبه دولت مخالف است و در همین زمینه با رئیس مجلس مکاتبه کرده تا موضوع در هیات بررسی و تطبیق مصوبات دولت با قوانین مطرح شود. همچنین بنا بر اظهارات وی، از طراحان و پیشنهاددهندگان مصوبه برای حضور در کمیسیون عمران و ارائه توضیحات درباره مبانی فنی و منطقی تصمیم دعوت شده است.
با این حال، مخالفت کمیسیون عمران به معنای ابطال قطعی مصوبه نیست و سرنوشت آن به بررسی حقوقی و طی مراحل قانونی مربوط بستگی دارد. محور اصلی اختلاف نیز این است که آیا محدودیت‌های پیش‌بینی‌شده با تکالیف قانونی دولت در زمینه تولید مسکن و سایر اسناد بالادستی سازگار است یا خیر.
ضرورت بازنگری پیش از تحمیل هزینه به خانوارها
هدف تمرکززدایی از تهران و البرز، به‌خودی‌خود، به معنای بی‌نیازی از ساخت مسکن در این دو استان نیست. سیاست مؤثر در این حوزه باید میان مدیریت رشد جمعیت، حفظ ظرفیت‌های محیطی و زیرساختی، تأمین سرپناه و کنترل قیمت تعادل برقرار کند.
از این منظر، انتظار می‌رود دولت ضمن انتشار جزئیات اجرایی مصوبه، محدوده دقیق ممنوعیت‌ها، استثناها، وضعیت پروژه‌های در دست اجرا و نحوه برخورد با بافت‌های فرسوده را روشن کند و آثار آن بر عرضه و قیمت مسکن را به‌صورت کارشناسی ارزیابی کند.
در شرایطی که خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از خانوارها دشوار شده است، محدود کردن امکان ساخت‌وساز بدون ارائه جایگزین‌های عملی، می‌تواند خطر تشدید نابرابری در دسترسی به مسکن را افزایش دهد. اکنون پرسش اصلی این است که دولت چگونه می‌خواهد هم‌زمان تمرکززدایی را پیش ببرد، تکالیف قانونی تولید مسکن را اجرا کند و مانع افزایش فشار بر بازار خرید و اجاره شود.
مهر ۱۴, ۱۴۰۵
شهریور ۲۵, ۱۴۰۵
شهریور ۲۲, ۱۴۰۵
اسفند ۴, ۱۴۰۴
خرداد ۲۰, ۱۴۰۴
آبان ۶, ۱۴۰۵
آبان ۶, ۱۴۰۵
