خانه‌های خالی از تور مالیات گریختند

عملکرد مالیاتی سال ۱۴۰۴ از یک واقعیت قابل تأمل پرده برمی‌دارد؛ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه که با هدف مقابله با احتکار مسکن و افزایش عرضه به بازار طراحی شده بود، در کل سال فقط ۷ میلیارد تومان درآمد برای دولت ایجاد کرده است.
مالیات بر خانه‌های خالی یکی از مهم‌ترین ابزارهای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن محسوب می‌شود که هدف اصلی آن نه افزایش درآمدهای دولت، بلکه تغییر رفتار مالکان و کاهش انگیزه برای نگهداری واحدهای مسکونی بدون استفاده است. در اقتصادی که بخش مسکن علاوه بر کارکرد مصرفی، به محلی برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی تبدیل شده، کارآمدی چنین پایه مالیاتی به میزان توان دولت در شناسایی دارایی‌ها، ایجاد شفافیت اطلاعاتی و اجرای دقیق قانون وابسته است.

با گذشت چند سال از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، ارزیابی عملکرد این پایه مالیاتی می‌تواند تصویری روشن از فاصله میان اهداف قانون‌گذار و واقعیت‌های اجرایی ارائه دهد؛ فاصله‌ای که نشان می‌دهد تصویب قوانین مالیاتی بدون ایجاد زیرساخت‌های اطلاعاتی و هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول، الزاماً به تحقق اهداف تنظیمی در بازار منجر نخواهد شد.
مالیاتی که قرار بود بازار مسکن را تنظیم کند

قانون مالیات بر خانه‌های خالی ذیل اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم از آذرماه سال ۱۳۹۹ به اجرا درآمد. فلسفه شکل‌گیری این قانون فقط افزایش درآمدهای مالیاتی دولت نبود، بلکه قانون‌گذار تلاش داشت با ایجاد هزینه برای نگهداری واحدهای مسکونی بدون استفاده، مالکان را به عرضه این واحدها در بازار خرید، فروش یا اجاره تشویق کند.

بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی خالی از سکنه در سال نخست مشمول مالیاتی معادل ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره می‌شوند و این ضریب در سال‌های بعد افزایش پیدا می‌کند. همچنین برای اشخاصی که بیش از پنج واحد مسکونی خالی در اختیار دارند، ضرایب مالیاتی سنگین‌تری در نظر گرفته شده است. هدف اصلی این سیاست آن بود که در شرایط کمبود عرضه مسکن و افزایش مداوم قیمت‌ها، بخشی از خانه‌های بدون استفاده به بازار بازگردد و از این مسیر فشار بر بازار اجاره و خرید مسکن کاهش یابد.
۷ میلیارد تومان؛ عددی که از شکست در اجرا خبر می‌دهد

با وجود گذشت چند سال از تصویب قانون، آمار عملکرد سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد فقط ۷ میلیارد تومان مالیات از محل خانه‌های خالی وصول شده؛ رقمی که حتی در مقایسه با بسیاری از پایه‌های کوچک مالیاتی نیز ناچیز به شمار می‌رود. لازم به ذکر است، در سال ۱۴۰۳ نیز درآمد دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه ۱۶ میلیارد و ۲۷۴ میلیون تومان بوده که مربوط به مالیات متعلقه به خانه‌های خالی در سال ۱۴۰۲ بود.

این میزان وصولی چند پیام روشن دارد؛ نخست اینکه تعداد واحدهای خالی شناسایی‌شده و قطعی‌شده برای اخذ مالیات بسیار کمتر از ظرفیت واقعی بازار مسکن بوده و دوم اینکه سازوکار اجرایی میان دستگاه‌های متولی هنوز به بلوغ لازم نرسیده؛ این در حالی است که بازار مسکن ایران در سال‌های گذشته همواره با موضوع وجود تعداد قابل توجهی واحدهای خالی و سرمایه‌ای مواجه بوده و یکی از دلایل طراحی چنین مالیاتی، مقابله با همین پدیده بوده است.
گره اصلی؛ شناسایی خانه‌های خالی و ضعف داده‌های اطلاعاتی

یکی از مهم‌ترین مشکلات اجرای مالیات بر خانه‌های خالی از ابتدای تصویب قانون، نحوه شناسایی این واحدها بوده است. اجرای این پایه مالیاتی به اطلاعات دقیق از وضعیت مالکیت، سکونت و استفاده از واحدهای مسکونی نیاز دارد؛ موضوعی که تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان را به یک پیش‌شرط اساسی تبدیل کرده است. در همین راستا، پس از چند سال اجرای ناموفق، قانون‌گذار در اردیبهشت ۱۴۰۳ و در قالب قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» تغییراتی در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ایجاد کرد.

بر اساس اصلاحات جدید، شهرداری‌های شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مکلف شدند واحدهای خالی از سکنه را شناسایی کرده و اطلاعات آن‌ها را به وزارت راه و شهرسازی ارسال کنند. وزارت راه نیز موظف شد پس از تطبیق اطلاعات با سامانه ملی املاک و اسکان، پرونده‌های تأییدشده را برای مطالبه مالیات در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد. این تغییر نشان می‌دهد قانون‌گذار نیز پذیرفته که مشکل اصلی نه در نرخ مالیات، بلکه در شناسایی و دسترسی به اطلاعات دقیق واحدهای خالی است.
مالیات بر خانه خالی؛ ابزار تنظیم بازار یا منبع درآمد؟

مسئولان وزارت راه و شهرسازی بارها تاکید کرده‌اند که مالیات بر خانه‌های خالی اساساً با هدف درآمدزایی طراحی نشده و قرار نیست به یک منبع مهم درآمدی برای دولت تبدیل شود. کارکرد اصلی این ابزار، افزایش هزینه احتکار مسکن و ایجاد انگیزه برای عرضه واحدهای خالی به بازار است. با این حال، درآمد ۷ میلیارد تومانی، این پرسش را ایجاد می‌کند که آیا این مالیات توانسته حتی نقش تنظیم‌گری خود را ایفا کند؟ زمانی که احتمال شناسایی و وصول مالیات پایین باشد، اثر بازدارندگی این سیاست نیز کاهش پیدا می‌کند و مالکان انگیزه چندانی برای تغییر رفتار خود نخواهند داشت.
ضرورت تکمیل زنجیره اطلاعاتی برای احیای یک پایه مالیاتی

تجربه چهار سال اجرای مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد موفقیت این پایه مالیاتی بیش از آنکه به افزایش نرخ‌ها یا سخت‌تر شدن جرائم وابسته باشد، به ایجاد یک نظام اطلاعاتی دقیق و هماهنگی میان شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی نیاز دارد.

در شرایطی که بازار مسکن همچنان با کمبود عرضه و رشد هزینه‌های اجاره مواجه است، کارآمد شدن مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به عنوان یکی از ابزارهای سیاست‌گذاری مسکن مورد استفاده قرار گیرد. اما تا زمانی که حلقه شناسایی، تأیید اطلاعات و مطالبه مالیات با ضعف مواجه باشد، درآمدهای چند میلیارد تومانی از این محل بیش از آنکه نشانه موفقیت باشد، روایتی از فاصله میان قانون و اجرای آن خواهد بود.