طرح نهضت ملی مسکن که در سال ۱۴۰۰ با هدف فعال‌سازی ظرفیت اراضی دولتی، افزایش عرضه مسکن و تسهیل دسترسی خانواده‌ها به سرپناه مناسب اجرایی شد، شامل دو الگوی انبوه‌سازی پیمانکارمحور و ساخت انفرادی-گروهی بود. بر اساس شواهد میدانی، الگوی ساخت انفرادی-گروهی مزایایی از جمله کاهش احتمال سوداگری زمین، ریسک کمتر توقف پروژه و سهل‌الوصول‌تر بودن واحدهای مسکونی را به همراه دارد؛ در حالی که بهره‌مندی از صرفه‌های مقیاس می‌تواند نقطه قوت الگوی انبوه‌سازی پیمانکارمحور باشد.
بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد هر کشور است که تغییر و تحول در آن می‌تواند تاثیرات جدی اقتصادی و اجتماعی را به دنبال داشته باشد. بخش مسکن علاوه بر اینکه سهم قابل توجهی از فعالیت‌های اقتصادی دارد، به عنوان سرپناه انسان‌ها محسوب می‌شود و هر گونه ضعف و آشفتگی در تأمین مسکن می‌تواند آسیب قابل توجهی به زندگی انسان‌ها بزند. بنابراین سیاستگذاری برای تأمین مسکن مناسب و توسعه سکونتگاه‌ها، توجه سیاستگذاران و کارشناسان در سطوح منطقه‌ای، ملی و بین‌المللی را به خود جلب کرده است. ایران نیز از این قاعده مستثنا نیست.

نهضت ملی مسکن که در سال ۱۴۰۰ با هدف فعال‌سازی ظرفیت اراضی دولتی، افزایش عرضه مسکن و تسهیل دسترسی خانوارها به سرپناه مناسب کلید خورد شامل دو الگوی انبوه‌سازی پیمانکارمحور و ساخت انفرادی-گروهی بوده است. این یادداشت قصد دارد به مقایسه ویژگی‌های دو الگوی مذکور بپردازد.
انبوه‌سازی پیمانکارمحور؛ فعال‌سازی ظرفیت زمین با ساخت متراکم

همچنین بخوانید:

واگذاری زمین راهکار مؤثر برای خانه‌دار کردن مردم است

در الگوی انبوه‌سازی پیمانکارمحور در نهضت ملی مسکن، زمینی که در تملک دولت است، در چارچوب حق بهره‌برداری بلندمدت به پیمانکاران بزرگ واگذار می‌شود. بنابراین متقاضی ساخت در این الگو، پیمانکار است که بایستی واحدهای مسکونی را بسازد و تحویل دولت دهد تا دولت بتواند آنها را به ثبت‌نام‌کنندگان واجد شرایط تخصیص دهد.

همچنین بخوانید:

چرا وزارت راه قفل عرضه زمین را نمی‌شکند؟

در این الگو، انتفاع پیمانکار عمدتاً از محل سود پیمانکاری، پوشش هزینه‌های بالاسری و جبران افزایش هزینه‌ها از طریق تعدیل‌های قراردادی حاصل می‌شود. همچنین دولت‌ها در این الگو درگیر فرآیند اجرایی ساخت واحدها می‌شوند. الگوی انبوه‌سازی پیمانکارمحور الگوی غالب در پروژه‌های مسکن حمایتی در کشور است.
ساخت انفرادی-گروهی؛ فعال‌سازی زمین توسط ظرفیت‌های مردمی

در الگوی ساخت انفرادی-گروهی، قطعات زمین به افراد و گروه‌های مردمی واگذار می‌شود و خود آنها مدیریت فرآیند ساخت را بر عهده می‌گیرند. افراد و گروه‌هایی که زمین را دریافت کرده‌اند، می‌توانند خودشان ساخت را انجام دهند یا اینکه آن را به سازندگان کوچک و محلی بسپارند. ساخت در این الگو با تراکم کم یعنی یک طبقه یا دوطبقه صورت می‌گیرد.
شاخص‌های مقایسه دو الگو

همچنین بخوانید:

چرا وزارت راه قفل عرضه زمین را نمی‌شکند؟

در انبوه‌سازی پیمانکارمحور، کارفرما خود دولت و دستگاه‌های متولی هستند و پیمانکار وظیفه ساخت را به عهده می‌گیرد؛ در حالی که در الگوی انفرادی-گروهی خود متقاضیان هم‌زمان کارفرما نیز هستند. دولت در هر یک از دو الگو وظایف و نقش‌هایی دارد. سرعت اجرای پروژه‌ها نیز عموماً تابع شرایط مالی و قراردادی است.

ریسک توقف در پروژه‌های متراکم بیشتر است، زیرا متمرکز می‌شود. به طور مثال اگر یک متقاضی در ساختمانی ۱۰ طبقه به مشکل بخورد یا انصراف بدهد، دیگران را نیز با چالش مواجه می‌کند؛ در حالی که در الگوی انفرادی فرد سازنده اگر هم با مشکلی مواجه شود پروژه دیگران را متوقف نمی‌کند. البته در ساخت گروهی که دو یا چند نفر درگیر هستند، احتمال افزایش ریسک توقف وجود دارد، اما به هر حال کمتر از پروژه‌های انبوهی است که توسط پیمانکاران بزرگ هدایت می‌شوند.

وجود صرفه‌های ناشی از مقیاس عموماً به عنوان مزیت الگوی انبوه‌سازی پیمانکارمحور در نظر گرفته می‌شود، در حالی که کنترل بیشتر بر کیفیت و انعطاف بالا در طراحی و اجرا به عنوان نقاط قوت ساخت انفرادی-گروهی ذکر شده‌اند. مزیت دیگری که برای الگوی دوم برشمرده شده، کاهش احتمال سوداگری زمین است. وقتی سازنده واحد همزمان مالک آن نیز باشد، انگیزه بیشتری برای تسریع در ساخت دارد. این‌گونه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن به هم نزدیک می‌شوند و انگیزه سوداگری روی زمین کاهش می‌یابد. با این حال هزینه تمام شده مسکن در هر دو الگو تابع