سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیشترین تاخیر را در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول داشته است

یکی از فسادخیزترین بخش‌های اقتصادی کشور در چند دهه اخیر، بخش ملک و زمین بوده که به علت رواج اسناد عادی (قولنامه دستی بین خریدار و فروشنده)، موجب بروز تخلفات و کلاهبرداری‌های گسترده‌ای همچون فروش یک ملک به چند نفر، فروش املاک در رهن بانک و شکل‌گیری قراردادهای مبهم شده است.
برای رفع ریشه‌ای این مشکل و راحت شدن خیال مردم از معاملات مسکن، زمین و املاک، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و از همان روز لازم‌الاجرا شد. این قانون، یکی از مهم‌ترین و مترقی‌ترین قوانین حوزه حقوق اموال و معاملات ملکی در سال‌های اخیر است. اما با وجود گذشت بیش از یک سال از تصویب این قانون، اجرای آن با کندی عجیبی مواجه شده است.
این در حالی است که این قانون شاید تنها قانونی باشد که با دستور مستقیم رهبر معظم انقلاب به تصویب رسید. در تیرماه ۱۴۰۲ رهبر انقلاب معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول از منشأهای بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از اینگونه معاملات تاکید کردند.
رهبر انقلاب در دیدار سالانه با مسئولان دستگاه قضایی در سال ۱۴۰۲ تاکید کردند: یک مسئله دیگر که اینجا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشئ فساد است و گفتیم دست قوّه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، [یعنی] همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود. و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.

فواید قانون
این قانون نه تنها با هدف ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی برای شهروندان تدوین شد، بلکه قرار بود نقطه پایانی بر سال‌ها آشفتگی در بازار معاملات غیررسمی و شکل‌گیری دعاوی متعدد ناشی از آن باشد.
فلسفه وجودی این قانون بر سه پایه اساسی بنا شده است:
۱. مسدود کردن مسیر معاملات غیررسمی که منبع بسیاری از پرونده‌های قضایی و بستر کلاهبرداری‌های سازمان‌یافته بوده‌اند.
۲. ایجاد دسترسی فراگیر و آسان برای ثبت رسمی معاملات از طریق به‌کارگیری زیرساخت‌های الکترونیکی و ظرفیت سکوهای خصوصی.
۳. استفاده از قراردادهای یکسان و استاندارد برای جلوگیری از ابهامات حقوقی و تفسیرهای متناقض.
بر اساس مفاد این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف بود ظرف یک سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، تمامی زیرساخت‌ها و الزامات اجرایی را آماده و عملیاتی کند. این تکالیف شامل طراحی و ارائه قراردادهای یکسان، فراهم کردن امکان ثبت رسمی معاملات از طریق سکوهای خصوصی معتبر و اتخاذ تدابیری برای بستن راه معاملات غیررسمی بود.

۱۳ ماه از موعد اجرای قانون گذشت
اکنون با گذشت بیش از ۱۳ ماه از لازم‌الاجرا شدن قانون، بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از این تکالیف همچنان بر زمین مانده است. نه قراردادهای یکسان به‌طور کامل و شفاف در دسترس عموم قرار گرفته، نه دسترسی به سکوهای خصوصی برای ثبت رسمی معاملات فراهم شده و نه اقدام موثری برای انسداد مسیر معاملات غیررسمی انجام گرفته است.

وعده‌هایی که هیچ‌گاه عملی نشدند
یکی از نکات تأسف‌برانگیز در روند اجرای این قانون، تعدد وعده‌های سازمان ثبت و عدم پایبندی به آن‌هاست. در طول سال گذشته، مسئولان این سازمان در جلسات مختلف و حتی در گفت‌وگوهای رسانه‌ای، بارها زمان‌بندی‌های دقیقی را برای اجرای تکالیف قانونی خود اعلام کردند. از وعده اجرای کامل «تا پایان پاییز» گرفته تا «پایان سال ۱۴۰۳» و نهایتاً «قبل از پایان مهلت قانونی»؛ اما هیچ‌کدام از این وعده‌ها در عمل محقق نشد.
این تأخیرهای پیاپی، نه‌تنها اجرای قانون را عقیم گذاشته، بلکه باعث شده فضای بی‌اعتمادی میان فعالان اقتصادی، دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک و عموم شهروندان نسبت به اراده جدی سازمان ثبت ایجاد شود. باید تأکید کرد که این رفتار، صرفاً یک تأخیر اجرایی نیست، بلکه به منزله نقض صریح قانون مصوب مجلس است.
ضرورت به‌کارگیری سکوهای خصوصی
یکی از نوآوری‌های کلیدی این قانون، پیش‌بینی امکان ثبت معاملات از طریق سکوهای خصوصی معتبر بود. هدف از این رویکرد، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای افزایش پوشش خدمات، کاهش هزینه‌ها و تسهیل دسترسی عموم مردم به فرآیند ثبت رسمی بود. تجربه کشورهای پیشرو در این حوزه نشان می‌دهد که اتصال سامانه‌های دولتی به پلتفرم‌های خصوصی از طریق API های امن، نه‌تنها کیفیت خدمات را ارتقا می‌دهد، بلکه امنیت داده‌ها را نیز تضمین می‌کند.
با این حال، سازمان ثبت طی یک سال گذشته هیچ گام عملی موثری در این مسیر برنداشته است. بهانه‌هایی همچون «لزوم بررسی ملاحظات امنیتی» یا «نیاز به تدوین آیین‌نامه‌های تکمیلی» بارها مطرح شده، اما این استدلال‌ها در برابر نص صریح قانون و پایان یافتن مهلت قانونی، فاقد وجاهت اجرایی و حقوقی است. اگر چنین بهانه‌هایی پذیرفته شود، معنای آن این است که هر دستگاه اجرایی می‌تواند با طرح دغدغه‌های کلی و غیرمستند، اجرای قانون را به تعویق بیندازد.

همچنین بخوانید:

خبری از افتتاح مسکن ملی پردیس نشد!

دود اجرا نشدن قانون، در چشم جامعه می‌رود
این کم‌کاری پیامدهای سنگینی برای بازار و جامعه داشته است. در طول یک سال گذشته، هزاران معامله ملکی همچنان در قالب قراردادهای غیررسمی انجام شده‌اند؛ معاملاتی که به دلیل عدم ثبت رسمی، همواره در معرض خطر ابطال، تعارض مالکیت و بروز اختلافات حقوقی قرار دارند. این وضعیت، هم حقوق خریدار و فروشنده را تهدید می‌کند و هم هزینه‌های سنگینی را بر دوش قوه قضاییه برای رسیدگی به پرونده‌های ناشی از این معاملات می‌گذارد.
افزون بر این، تداوم معاملات غیررسمی، راه را برای فعالیت‌های سوداگرانه و پولشویی در بازار ملک باز گذاشته است. شفافیت معاملات ملکی، یکی از ابزارهای کلیدی برای مقابله با سوداگری و تنظیم بازار مسکن است و هر روز تأخیر در اجرای کامل این قانون، به معنای تضعیف این ابزار و تشدید بحران در بازار مسکن است.

نادیده گرفتن ظرفیت‌های بخش خصوصی
بخش خصوصی در طول این مدت بارها آمادگی خود را برای همکاری در اجرای این قانون اعلام کرده است. شرکت‌های فعال در حوزه فناوری اطلاعات و پلتفرم‌های معاملاتی، زیرساخت‌های فنی لازم برای اتصال به سامانه ثبت را فراهم کرده‌اند؛ اما سازمان ثبت با تمرکز کامل بر سامانه‌های داخلی خود، این ظرفیت‌ها را نادیده گرفته است. این رویکرد، نه تنها برخلاف روح قانون و سیاست‌های کلان توسعه اقتصاد دیجیتال است، بلکه فرصت بهره‌گیری از نوآوری‌های بخش خصوصی را نیز از بین برده است.

همچنین بخوانید:

طرح مسکن استیجاری به داد مستاجران می‌رسد؟

خواسته عمومی در راستای ارتقای امنیت مالکیت
اکنون که مهلت قانونی به پایان رسیده و وعده‌ها بارها نقض شده‌اند، مطالبه اصلی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اجرای فوری و بی‌قید و شرط تکالیف قانونی است. این یعنی:
● انتشار و در دسترس قرار دادن قراردادهای یکسان و استاندارد.
● ایجاد دسترسی رسمی و ایمن برای سکوهای خصوصی جهت ثبت معاملات.
● بستن مسیر انجام معاملات غیررسمی از طریق اقدامات هماهنگ با سایر دستگاه‌ها.
اجرای این موارد نه تنها خواسته فعالان بازار و کارشناسان حقوقی است، بلکه یک ضرورت ملی برای حفظ شفافیت اقتصادی و حاکمیت قانون محسوب می‌شود. سازمان ثبت باید بداند که قانون، تعهدی اختیاری نیست که اجرای آن وابسته به تمایل مدیریتی باشد؛ بلکه یک الزام حاکمیتی است که هر روز تأخیر در اجرای آن، به معنای تضییع حقوق عمومی و آسیب به اعتماد مردم است.

پاسخ سازمان ثبت چیست؟
اواخر مردادماه، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توضیحاتی در خصوص دسترسی سکوهای مرتبط با املاک و زمین به سامانه‌های ثبت اسناد ارائه کرد.

اعظم قویدل درباره دسترسی سکوهای فضای مجازی به سامانه‌های سازمان ثبت اسناد گفت: ما طبق قانون، مکلف به انجام این امر هستیم همچنین، این آمادگی را به صورت کامل داریم تا تمامی سکوهایی که شرایط امنیتی تعیین‌شده از سوی وزارت ارتباطات را رعایت می‌کنند را به سامانه‌هایمان متصل کنیم. هر سکویی که این موارد را رعایت کند، قطعاً در کمترین زمان ممکن به خدمات ما دسترسی خواهد داشت و هیچ محدودیتی برای این کار وجود ندارد.

وی ادامه داد: در اواخر اردیبهشت‌ماه، جلساتی با سکوهایی که مرتبط با املاک و زمین بودند، برگزار شد و مسائل مربوط به این موضوع برای آن‌ها توضیح داده شد. هر سکویی که درخواست داده و شرایط امنیتی را رعایت کند و همچنین مرکز آمار و فناوری قوه قضائیه و وزارت ارتباطات این آمادگی را تأیید کنند، حتماً به این سرویس‌ها دسترسی خواهند داشت.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره قانون ثبت اسناد غیرمنقول گفت: این قانون مستلزم تصویب ۱۴ آیین‌نامه بوده است که باید ۶ آیین‌نامه به تصویب قوه قضائیه و ۸ آیین‌نامه به تصویب هیات وزیران برسد. از ۶ آیین‌نامه مربوط به قوه قضاییه، ۵ آیین‌نامه مصوب و ابلاغ شده و از آیین‌نامه‌هایی که باید به تصویب هیات وزیران برسد دو آیین‌نامه مهم آن تصویب و ابلاغ شده و ما منتظر تصویب باقی‌مانده آن هستیم.

قویدل گفت: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تاکنون، بیش از ۵ میلیون و سیصد هزار سند مالکیت (حدنگار سبز رنگ) صادر شده است که تمامی این اسناد مشمول این قانون هستند و معاملات آن‌ها باید به صورت رسمی انجام شود. سامانه ثبت الکترونیک ما که به‌روزرسانی شده بود، کاملاً آماده است و در دفاتر اسناد رسمی مورد استفاده قرار گرفته است.

وی ادامه داد: سازمان تأمین اجتماعی و سازمان امور مالیاتی با توجه به سرویس‌هایی که ارائه کرده‌اند و سرویس‌هایی که از طرف سازمان ثبت اسناد ارائه کرده‌ایم، به‌صورت برخط و آنلاین با دفاتر اسناد رسمی ما مرتبط هستند و استعلام‌ها از طرف دفاتر اسناد رسمی از این سازمان‌ها انجام می‌شود. این امر باعث کاهش زمان تنظیم اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی شده است.

همچنین بخوانید:

طرح مسکن استیجاری به داد مستاجران می‌رسد؟

سخنگوی سازمان ثبت اسناد گفت: در حال حاضر، خوشبختانه این قانون به خوبی اجرا شده و بیش از ۸۰ درصد آن محقق گردیده است. مردم باید به این نکته توجه داشته باشند که اگر قصد دارند ملکی را معامله کنند که دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ هستند، حتماً باید معامله آن‌ها به صورت رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

* اعتبار معاملات غیررسمی؛ عامل اصلی تهدید امنیت مالکیت اموال غیرمنقول
مهم‌ترین چالشی که امنیت مالکیت اموال غیرمنقول را به خطر می‌اندازد، اعتبار معاملات عادی یا به عبارتی معاملات غیررسمی است. معاملات عادی برخلاف معاملات رسمی که در پایگاه داده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می‌گردند، صرفاً بر روی یک کاغذ نوشته شده و در جای دیگری به ثبت نمی‌رسند. همچنین در این معاملات برخلاف معاملات رسمی که پیش از معامله، مالک بودن فروشنده و فقدان موانع انتقال مالکیت، از مراجع ذی‌صلاح استعلام می‌شود، امکان استعلام وجود ندارد. چنین ماهیتی در معاملات عادی منجر به تهدید مالکیت اموال غیرمنقول اشخاص از طرق زیر می‌شود:

۱) امکان اطلاع اشخاص ثالث ذی‌نفع از انجام این معاملات وجود ندارد و این موضوع سبب می‌شود بتوان یک ملک را به چند نفر فروخت.

۲) با توجه به استعلام نشدن مالک بودن فروشنده، امکان فروش یک مال توسط فردی غیر از مالک واقعی (فروش مال غیر) وجود دارد.

۳) با توجه به استعلام نشدن موانع معامله، این امکان وجود دارد که فردی یک ملک را خریداری نماید و پس از مدتی مشخص گردد که به دلایلی نظیر در بازداشت بودن ملک، معامله ایشان باطل بوده است و باید ملک را بازگرداند.

۴) اسناد عادی به علت اینکه صرفاً بر روی کاغذ نوشته می‌شوند، به‌راحتی جعل و تغییرپذیرند و می‌توان تاریخ این قراردادها، امضاهای دو طرف قرارداد و سایر اجزای مندرج در سند را جعل نمود.

۵) ماهیت صرفاً کاغذی این اسناد منجر به آن می‌شود که در صورت سرقت، مفقودی و یا از بین رفتن این اسناد، امکان اثبات مالکیت افراد با چالش‌های جدی مواجه شود.

تزلزل مالکیت ناشی از ماهیت اسناد عادی، صرفاً به مالکیت‌های حاصل از معاملات عادی محدود نمی‌شود، بلکه مالکیت‌های حاصل از معاملات رسمی را نیز در بر می‌گیرد. مثلاً حتی اگر کسی ملکی را از طریق معامله رسمی بخرد، این احتمال وجود دارد که فروشنده، ملک مورد معامله را قبلاً از طریق سند عادی به شخص یا اشخاص دیگری فروخته باشد. در این شرایط معمولاً مرجع قضایی به علت معتبر دانستن معاملات عادی، شخصی را مالک می‌داند که زودتر معامله انجام داده باشد و حکم ابطال سندی را که از طریق معامله رسمی تنظیم شده است، صادر می‌کند.

فراگیری معاملات عادی محدود به منطقه یا املاک خاصی نیست بلکه اکثریت قریب‌به‌اتفاق معاملات اموال غیرمنقول در کشور با انعقاد یک قولنامه یعنی یک سند عادی (غیررسمی) آغاز می‌شود. فارغ از اینکه این معاملات پس از گذشت مدتی به‌صورت رسمی ثبت می‌شوند یا خیر. فراگیری معاملات عادی به این شکل موجب می‌شود احتمال رخداد تهدیدات ذکر شده برای امنیت معاملات افزایش یابد.

* اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول عامل اصلی رواج پدیده زمین‌خواری
اعتبار معاملات غیررسمی، تنها امنیت مالکیت اموال غیرمنقول خصوصی را تهدید نمی‌کند، بلکه امنیت مالکیت اراضی ملّی را نیز در قالب پدیده زمین‌خواری به خطر انداخته است. زمین‌خواران زمین‌های متعلق به منابع طبیعی را تصرف کرده و معمولاً کاربری آن را تغییر داده و به مردم در قالب یک معامله عادی می‌فروشند. از سوی دیگر اعتبار معاملات عادی، امکان کشف و تعقیب مجرمین اصلی را نیز از بین می‌برد. به‌نحوی که زمین‌خواران معمولاً اسناد عادی اولیه را به‌شکل صوری میان خود و فروشندگان مجهول‌المکان یا متوفی می‌نویسند حتی اگر فرد زمین‌خوار توسط دادگاه شناسایی شود، با ارائه سند عادی صوری، فروشنده مجهول‌المکان یا متوفی مجرم شناخته می‌شود و عملاً دادگاه نمی‌تواند زمین‌خوار اصلی را تحت تعقیب کیفری قرار دهد. بدین شکل احتمال کشف جرم زمین‌خواران و بازدارندگی مجازات‌های پیش‌بینی‌شده در قانون برای این افراد به حداقل می‌رسد.

* افزایش خطر سرمایه‌گذاری در تولید، به‌علت تزلزل مالکیت اموال غیرمنقول
از آثار مهم تهدید مالکیت اموال غیرمنقول که نتیجه اعتبار معاملات عادی این اموال است، افزایش احتمال خطر سرمایه‌گذاری در تولید است. از آنجایی که زمین یکی از نهاده‌های اصلی تولید، به‌ویژه تولید در مقیاس بزرگ است، تهدید مالکیت زمینی که در آن تولید انجام می‌شود (نظیر زمین کشاورزی، کارگاه یا کارخانه) برای تولیدکنندگان خطر بزرگی محسوب می‌شود. این امر انگیزه تولید را کاهش خواهد داد و در صورتی که به‌علت اعتبار معاملات عادی، مالکیت تولیدکننده باطل شود، حتی امکان تعطیلی واحد تولیدی وجود دارد. خطر ذکر شده برای افرادی که در حوزه ساخت مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند از اهمیت بیشتری دارد. مثلاً تا زمانی که به‌علت اعتبار معاملات عادی در حوزه پیش‌فروش مسکن، احتمال پیش‌فروش یک واحد مسکونی به چندین نفر وجود دارد، انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش پیدا می‌کند.

* پرونده‌های متعدد قضایی ناشی از اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول
اعتبار معاملات عادی موجب تهدید امنیت مالکیت اموال غیرمنقول خصوصی و عمومی می‌شود و فراگیری گسترده این معاملات این تهدید را به شکل قابل توجهی تشدید می‌نماید. نتیجه این اتفاق را می‌توان در حجم بالای پرونده‌های مرتبط با اموال غیرمنقول در قوه قضائیه مشاهده نمود. البته نمی‌توان آمار دقیقی از تعداد پرونده‌های ناشی از اعتبار معاملات عادی اموال غیرمنقول ارائه داد ولی به عنوان یک نشانه می‌توان به وجود عناوینی چون «الزام به تنظیم سند رسمی ملک»، «اثبات مالکیت مالی غیرمنقول»، «ابطال سند رسمی ملک» و «تحویل مبیع (مالی غیرمنقول)» در بیست عنوان اوّل خواسته در دستگاه قضایی اشاره نمود.