بحران مسکن در ایران، خانه‌دار شدن را به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است؛ اما آیا راهی برای خروج از این بن‌بست وجود دارد؟ بررسی تجربه سه شهر موفق جهان، وین، سنگاپور و زوریخ، نشان می‌دهد که با سیاست‌گذاری‌های درست و پذیرش مسکن به عنوان یک حق، می‌توان این بازار سرکش را مهار کرد.

بحران مسکن در ایران، مشکلاتی نظیر افزایش قیمت‌ها و عدم دسترسی به خانه (رسیدن میانگین صاحب‌خانه شدن به ۸۹ سال) را به وجود آورده است. با مطالعه تجربیات موفق شهرهای وین، سنگاپور و زوریخ، می‌توان الگوهای مؤثری برای بهبود وضعیت مسکن در ایران استخراج کرد. این الگوها می‌توانند به عنوان راهکارهایی عملی برای حل این چالش‌ها مطرح شوند که در ادامه گزارش به آن پرداخته شده است. تحلیل سه مدل موفق جهانی در حالی که بازار مسکن ایران با سوداگری و افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها دست‌وپنجه نرم می‌کند، سه شهر در جهان با رویکردهایی کاملاً متفاوت اما موفق، این چالش را مدیریت کرده‌اند. مقایسه این مدل‌ها نشان می‌دهد که دولت‌ها می‌توانند نقش‌های متفاوتی از یک بازیگر اصلی تا یک تسهیل‌گر را برای ایجاد ثبات ایفا کنند.
۱. وین: قدرت دولت در بازار اجاره (مدل مداخله مستقیم)پایتخت اتریش به عنوان “بهشت مستأجران” شناخته می‌شود، جایی که دولت نه‌تنها یک ناظر، بلکه یک مالک و سازنده بزرگ است. مشکل: در اوایل قرن بیستم، وین با کمبود شدید و شرایط زندگی نامناسب برای طبقه کارگر مواجه بود. راهکار: شهرداری وین به طور مستقیم مالک و مدیر بیش از ۴۲۰ هزار واحد مسکونی (اجتماعی و تحت حمایت) است. این حضور قدرتمند، عرضه مداوم مسکن باکیفیت و مقرون‌به‌صرفه را تضمین می‌کند. دوسوم بازار اجاره تحت قوانین کنترل قیمت قرار دارد که به مستأجران امنیت سکونت طولانی‌مدت می‌دهد. تأمین مالی این مدل از طریق مالیات‌های پایدار صورت می‌گیرد و تمرکز آن بر اجاره‌داری امن و باکیفیت به جای ترویج صرف مالکیت است.
۲. سنگاپور: ۹۰٪ صاحب‌خانه با مالکیت دولتی زمین (مدل توسعه‌گر متمرکز)کشور-شهر سنگاپور با تراکم جمعیتی بالا، با تمرکز کامل دولت بر فرآیند ساخت‌وساز، نرخ مالکیت خانه را به رکوردی جهانی رسانده است. مشکل: پس از استقلال در سال ۱۹۶۵، این کشور با حاشیه‌نشینی گسترده و بحران مسکن روبرو بود. راهکار: نهاد قدرتمند دولتی “هیات توسعه مسکن” (HDB) مسئولیت کل فرآیند از برنامه‌ریزی تا فروش را بر عهده دارد. دولت مالک زمین است و آپارتمان‌ها را به صورت اجاره به شرط تملیک ۹۹ ساله به شهروندان واگذار می‌کند. این سیاست کنترل دولت بر زمین را حفظ کرده و از سوداگری جلوگیری می‌کند. یارانه‌های هدفمند و استفاده از صندوق پس‌انداز ملی برای پرداخت اقساط، قدرت خرید مردم را به شدت افزایش داده است.
۳. زوریخ: مهار بازار گران با قدرت تعاونی‌ها (مدل تسهیل‌گری و مشارکت مردمی)در یکی از گران‌ترین شهرهای جهان، شهرداری به جای تصدی‌گری مستقیم، نقش یک حامی و تسهیل‌گر را برای مدل‌های مسکن غیرانتفاعی ایفا می‌کند. مشکل: افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها دسترسی به مسکن را برای طبقه متوسط دشوار کرده بود. راهکار: حمایت فعال از تعاونی‌های مسکن غیرانتفاعی. شهرداری زمین‌های ارزان‌قیمت و وام‌های کم‌بهره در اختیار این تعاونی‌ها قرار می‌دهد که توسط خود ساکنان اداره می‌شوند. اجاره‌بها در این مدل بر اساس هزینه تمام‌شده تعیین می‌شود، نه قیمت بازار. این رویکرد که حدود یک‌چهارم بازار اجاره شهر را پوشش می‌دهد، قدرت جامعه مدنی را برای حل بحران مسکن به کار گرفته است.
راهکارهایی برای بازار مسکن ایران
تجربه وین، سنگاپور و زوریخ نشان می‌دهد که هیچ راه‌حل واحدی برای بحران مسکن وجود ندارد، اما چند اصل مشترک در موفقیت آن‌ها دیده می‌شود: پذیرش مسکن به عنوان یک حق اساسی: در هر سه مدل، دولت‌ها به این نتیجه رسیده‌اند که بازار آزاد به تنهایی قادر به تأمین مسکن برای همه اقشار جامعه نیست و مداخله فعال دولت ضروری است.
کنترل زمین و مقابله با سوداگری: کنترل دولت بر زمین (چه از طریق مالکیت مستقیم مانند سنگاپور و وین و چه از طریق تخصیص هدفمند به تعاونی‌ها مانند زوریخ) کلید اصلی جلوگیری از سوداگری و کنترل قیمت‌هاست.
تنوع‌بخشی به مدل‌های تأمین مسکن: تکیه صرف بر یک مدل (مثلاً ساخت‌وساز انبوه‌ توسط دولت یا واگذاری کامل به بخش خصوصی) کارساز نیست. ترکیبی از مسکن اجتماعی، مسکن تعاونی و بازار کنترل‌شده اجاره می‌تواند به نیازهای طیف‌های مختلف جامعه پاسخ دهد.
نگاه بلندمدت و پایدار: سیاست‌های مسکن موفق، حاصل برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت و مقطعی نیستند، بلکه نیازمند یک چشم‌انداز بلندمدت، سرمایه‌گذاری مستمر و تعهد سیاسی پایدار هستند. برای ایران، درس‌های این سه شهر می‌تواند به تدوین یک نقشه راه جامع برای خروج از بحران مسکن کمک کند. این نقشه راه باید شامل افزایش عرضه زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن استیجاری و تعاونی، ایجاد یک صندوق ملی مسکن با منابع مالی پایدار، اصلاح قوانین مالیاتی برای مقابله با خانه‌های خالی و سوداگری و حمایت قانونی و مالی از تشکیل و فعالیت تعاونی‌های مسکن غیرانتفاعی باشد. گذار از نگاه به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای به مسکن به مثابه یک “خانه” و حق شهروندی، اولین و مهم‌ترین قدم در این مسیر است.

همچنین بخوانید:

سازمان ملل: شتاب شاخص توسعه انسانی در ایران