مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی به بررسی تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر اساس قانون مالیات بر سوداگری پرداخته و نوشته است:قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی با هدف کنترل فعالیتهای غیرمولد، ارتقای عدالت مالیاتی و هدایت منابع به سم...
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی به بررسی تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر اساس قانون مالیات بر سوداگری پرداخته و نوشته است:قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی با هدف کنترل فعالیتهای غیرمولد، ارتقای عدالت مالیاتی و هدایت منابع به سمت بخشهای مولد اقتصاد تصویب شده است. در این قانون، رویکرد اصلی استفاده از اطلاعات اشخاص ثالثی است که به نحوی در جریان معاملات قرار میگیرند؛ در این میان، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان یکی از مهمترین اشخاص ثالث، وظایف متعددی در زمینه صدور صورتحساب الکترونیکی بر عهده دارد که عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی به عنوان بازوی اجرایی این سازمان انجام میشود. این گزارش با هدف تبیین و تجمیع تکالیف اصلی سازمان مذکور در چارچوب قانون یادشده تدوین شده است تا ضمن روشن ساختن نقش این نهاد در تحقق اهداف قانون، امکان پیگیری و نظارت بر اجرای آن نیز فراهم شود. این تکالیف
در پنج محور اصلی قابل دستهبندی است:
صدور صورتحسابهای الکترونیکی؛
اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به صورت علیالحساب؛
ایجاد حسابهای امانی؛
تبادل اطلاعات با سایر دستگاهها؛
تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک.
در کنار این تکالیف، قانونگذار برای جبران هزینههای ناشی از صدور صورتحساب الکترونیکی نیز، سازوکاری پیشبینی کرده و سازمان امور مالیاتی را موظف کرده است تعرفه خدمات مربوط را مطابق تعرفه مصوب شورای اقتصاد پرداخت کند. بدین ترتیب از تحمیل هزینههای مضاعف بر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی جلوگیری میشود. نکته حائز اهمیت آن است که اطلاعات مندرج در صورتحسابهای الکترونیکی نظیر قیمت و تاریخ معامله، مبنای اصلی محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه و سایر مالیاتها قرارگرفته و در تهیه اظهارنامه پیشفروش توسط سازمان امور مالیاتی مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی با هدف بهبود عدالت مالیاتی، کاهش فعالیتهای سوداگرانه در بازار داراییها، افزایش شفافیت اقتصادی و هدایت سرمایهها به سمت فعالیتهای مولد به تصویب رسیده است. بخش اول این قانون با عنوان بستر اجرایی، عمدتاً به فرآیند صدور صورتحساب الکترونیکی توسط اشخاص ثالث میپردازد. اشخاص ثالث در این قانون، اشخاصی هستند که به نحوی در جریان معاملات قرار میگیرند و اطلاعاتی غیر از اطلاعات خریدوفروش خود را برای سازمان امور مالیاتی کشور ارسال میکنند. بر اساس این بخش، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان یکی از اشخاص ثالث، مکلف به صدور انواع صورتحساب الکترونیکی خواهد بود. با توجه به آنکه معاملات مذکور، بخش قابل توجهی از نقل و انتقال داراییهای اشخاص را شامل میشود و این نقل و انتقالات در حال حاضر عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی به عنوان بازوی اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام میگیرد، نحوه ایفای تکالیف قانونی این سازمان، نقش تعیینکنندهای در تحقق اهداف قانون خواهد داشت.
در این گزارش به تبیین مهمترین تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی پرداخته شده است.
تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شامل پنج بخش اصلی زیر است:
1 صدور صورتحسابهای الکترونیکی: بر اساس ماده – ۱۶ مکرر- قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مؤدیان -الحاقی به موجب ماده – ۸- قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است در خصوص مواردی نظیر انتقال انواع املاک و تنظیم وکالت بلاعزل صورتحساب الکترونیکی صادر کند. در حال حاضر، انتقالهای مورد بحث عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام میشود. صورتحسابهای مذکور حاوی اطلاعاتی نظیر قیمت معامله، تاریخ معامله، اطلاعات هویتی طرفین معامله هستند که باید بهصورت سامانهای به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال شوند و مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه و تهیه اظهارنامه پیشفرش خواهند بود.
این تکلیف، کلیدیترین ابزار در ایجاد شفافیت جریان معاملات املاک محسوب میشود.
2 اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به صورت علیالحساب: مطابق تبصره ۱ ماده – ۵۰ – قانون مالیاتهای مستقیم -الحاقی به موجب ماده – ۱۶ – قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است سه سال پس از استقرار بستر اجرایی، امکان پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه را به صورت علیالحساب همزمان با انتقال فراهم کند. این مالیات به صورت برخط توسط سازمان امور مالیاتی کشور محاسبه میشود و در صورتی که شخص فروشنده مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود، دفاتر اسناد رسمی موظفند مالیات بر عایدی سرمایه را به صورت علیالحساب از فروشنده اخذ کنند.
3 ایجاد حسابهای امانی: بر اساس تبصره ۲ ماده – ۵۰ – قانون مالیاتهای مستقیم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به ایجاد حسابهای امانی برای فراهم شدن امکان پرداخت ثمن معامله و وصول وجوه مرتبط با معامله نظیر عوارض و مالیات متعلق از مبلغ واریزی به حساب مذکور به صورت سامانهای اقدام کنند. استفاده از این حسابها منوط به درخواست طرفین معامله و اختیاری خواهد بود. نقش این حسابها، ارتقای شفافیت مالی، رهگیری وجوه در فرآیند نقل و انتقال، کاهش احتمال پولشویی و تسهیل وصول همزمان مالیات و عوارض در زمان ثبت رسمی معامله است.
4 تبادل اطلاعات با سایر دستگاهها: در بندهای الف و ب تبصره ۱۰ به ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم -به موجب ماده – ۲۷ – قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است اطلاعات مربوط به اسناد رسمی و اموال غیرمنقول را به صورت سامانهای برای سازمان امور مالیاتی کشور و وزارت راه و شهرسازی ارسال کند. این تبادل اطلاعات برای تکمیل پایگاه جامع اطلاعاتی موضوع ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم و همچنین سامانه ملی املاک و اسکان ضروری است.
5 تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک: بر اساس بند ج تبصره ۱۰ به ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم -الحاقی به موجب ماده – ۲۷ – قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظفند استاندارد شناسه یکتای املاک را طراحی و اعلام کنند.
علاوه بر تکالیف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که پیشتر مورد بررسی قرار گرفت، این سازمان در تدوین آییننامهای اجرایی به عنوان یکی از نهادهای مؤثر معرفی شده است. ایفای این نقش، از آن جهت حائز اهمیت است که فرآیندهای اجرایی قانون بدون تصویب آییننامهای اجرایی متوقف خواهند ماند و مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این حوزه میتواند فرآیند پیادهسازی قانون را تسریع کند.
در کنار تکالیف فوق، قانونگذار برای جبران هزینههای ناشی از صدور صورتحساب الکترونیکی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور -دفاتر اسناد رسمی- نیز سازوکار مشخصی پیشبینی کرده است. برای تضمین پایداری اجرای تکالیف و جلوگیری از تحمیل هزینههای مضاعف بر دفاتر اسناد رسمی، سازمان امور مالیاتی کشور مطابق تبصره ماده – ۲۶- قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مؤدیان، موظف است تعرفه خدمات مربوط به صدور صورتحسابهای الکترونیکی را مطابق تعرفه تعیینشده توسط شورای اقتصاد پرداخت کند.
پیشنهاد راهکار تقنینی، نظارتی یا سیاستی
شناسایی، تجمیع و تبیین دقیق مهمترین تکالیف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی میتواند نقش مهمی در ارتقای شفافیت، تسهیل فرآیندهای اجرایی، افزایش قابلیت پیگیری عملکرد دستگاههای مسئول و ارزیابی دقیق انجام تکالیف قانونی با اهداف نظارتی برای نهادهای ذیربط ایفا کند. این تبیین یکپارچه همچنین زمینهساز هماهنگی مؤثر میان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی کشور بوده و میتواند به اجرای سریعتر و دقیقتر قانون منجر شود و درنهایت، موجب تحقق اهداف کلان عدالت مالیاتی و شفافیت اقتصادی شود. با توجه به جایگاه محوری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اجرای قانون مذکور، راهکارها و پیشنهادهای زیر قابل طرح و پیگیری است:
تدوین و تصویب آییننامهای اجرایی با مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواعد قانونی؛
تهیه برنامه عملیاتی مشترک با سازمان امور مالیاتی کشور در خصوص تکالیف متعدد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نظیر فراهم کردن
امکان صدور تدریجی صورتحسابهای الکترونیکی؛
تقویت سازوکارهای جبران هزینههای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی؛
پایش مستمراً اجرای تکالیف و گزارشدهی شفاف به نهادهای نظارتی نظیر کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی.
قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی با هدف ایجاد هزینه برای فعالیتهای سوداگرانه، بهبود عدالت مالیاتی و حمایت از تولید به تصویب رسیده است. این قانون از دو بخش اصلی، یعنی بستر اجرایی و محاسبه و اخذ مالیات تشکیل شده است:
الف- بستر اجرایی: این بخش عمدتاً به فرآیند صدور صورتحساب الکترونیکی توسط اشخاص ثالث نظیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای انتقال املاک با انواع کاربری و حق واگذاری محل، فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران برای انتقال وسایل نقلیه، سازمان بورس و اوراق بهادار جهت انتقال انواع سهام، حق تقدم و سایر اوراق بهادار در بهابازار میپردازد. فلسفه اصلی این بخش، ایجاد زیرساخت اجرایی برای ثبت و تبادل دادههای معاملات است که در قالب صورتحساب الکترونیکی تولید و در پایگاه جامع اطلاعاتی موضوع ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم ثبت میشود. مطابق قانون، اطلاعات مندرج در صورتحساب الکترونیکی صادرشده نظیر تاریخ انجام معامله، قیمت معامله و اطلاعات هویتی طرفین معامله مبنای محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت.
علاوه بر آن، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف شده است خلاصهای از اطلاعات موجود در سامانه مؤدیان نظیر صورتحسابهای الکترونیکی خریدوفروش، محاسبه، اعلام و اخذ مالیات متعلق را به عنوان اظهارنامه پیشفرش تهیه کند. ویژگی اصلی این روش آن است که مؤدیان تکالیف سنگینی برای ثبت اطلاعات معاملات خود نخواهند داشت و فرآیند اجرای قانون برای آنها ساده و قابل دسترس خواهد بود.
ب- محاسبه و اخذ مالیات: در این بخش، عمدتاً به تشریح موارد مرتبط با محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه اشخاص پرداخته شده است. مالیات بر عایدی سرمایه یکی از پایههای مالیاتی درآمدی است که با هدف افزایش هزینه فعالیتهای سوداگرانه و حمایت از بخشهای مولد طراحی شده و صرف خرید یا نگهداری دارایی مشمول آن نمیشود، بلکه تنها در صورت انتقال دارایی و تحقق عایدی، مالیات محاسبه و اخذ خواهد شد. در این راستا برای جلوگیری از فشار مالیاتی بر عموم مردم و کنار گذاشتن نیازهای مصرفی، معافیتهای متعددی در نظر گرفته شده است تا صرفاً فعالیتهای سوداگرانه هدف قرار گیرند.
در هر دو بخش این قانون، برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان یکی از برجستهترین مصادیق اشخاص ثالث، تکالیف گستردهای پیشبینی شده است که عمده آنها در خصوص بخش بستر اجرایی و با هدف صدور صورتحساب الکترونیکی است. رویکرد استفاده از اطلاعات اشخاص ثالث، برخلاف روش سنتی که کلیه اشخاص را به تسلیم اظهارنامه مالیاتی در هر سال مالیاتی ملزم میکند و در صورت ارائه ندادن، جرائم سنگینی در نظر میگیرد، برای تسهیل فرآیند تسلیم اظهارنامه و کاهش تکالیف اشخاص طراحی شده است. علاوه بر آن، پذیرش اجتماعی بسیار بالاتری دارد و هزینه اجرای قوانین را برای سازمان امور مالیاتی کشور کاهش میدهد. در این میان، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان یکی از برجستهترین مصادیق اشخاص ثالث، نقشی کلیدی در بهرهگیری از این رویکرد نوین دارد؛ چراکه عمده معاملات نظیر انتقال انواع املاک، اجاره و تنظیم وکالتنامه بلاعزل از طریق دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام میگیرد.
بنابراین، تبیین کلیه تکالیف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی بهویژه در بخش بستر اجرایی و صدور صورتحساب الکترونیکی، اهمیت اساسی دارد. تجمیع و شفافسازی این تکالیف میتواند زمینهساز در اجرا و همچنین پیگیری و نظارت مؤثر بر عملکرد مجریان قانون باشد.
در قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تکالیف متعددی در خصوص صدور صورتحساب الکترونیکی و ارسال آن به سازمان امور مالیاتی کشور را بر عهده دارد که در این بخش تشریح شده است. تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی به عنوان بازوی اجرایی و عملیاتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام میشود. در ادامه هر یک از این تکالیف به تفکیک، تشریح میشوند. این تکالیف در پنج محور اصلی دستهبندی شدهاند که در ادامه هر یک به تفکیک تشریح خواهند شد.
صدور صورتحساب الکترونیکی
مطابق ماده – ۱۶ مکرر- قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مؤدیان، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواردی موظف است نسبت به صدور صورتحساب الکترونیکی اقدام کند. این تکالیف، عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی به عنوان واحدهای اجرایی وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام میشود و اطلاعاتی نظیر قیمت معامله، تاریخ انجام معامله و اطلاعات هویتی طرفین را در قالب صورتحساب الکترونیکی برای سازمان امور مالیاتی کشور ارسال میکنند.
بر اساس قانون، اطلاعات مندرج در صورتحسابهای الکترونیکی صادر شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر درآمد اتفاقی و سایر انواع مالیاتها و همچنین مبنای تهیه اظهارنامه پیشفرش قرار میگیرند. بر همین اساس، صدور صورتحساب الکترونیکی، یکی از مهمترین تکالیف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اجرای قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی محسوب میشود.
اطلاعات صورتحساب الکترونیکی مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر درآمد اتفاقی و سایر انواع مالیاتها خواهد بود. به طور کلی صورتحساب الکترونیکی دارای بخشهای زیر است.
اطلاعات انتقالدهنده: نظیر نام، نام خانوادگی و کد ملی؛
اطلاعات انتقال گیرنده: نظیر نام، نام خانوادگی و کد ملی؛
اطلاعات ملک: نظیر نوع کاربری، شناسه یکتای ملک و موقعیت ملک؛
اطلاعات نوع و مشخصات انتقال: نظیر قیمت معامله و میزان انتقال مالکیت؛
اطلاعات پرداخت: نظیر روش تسویه، تاریخ تسویه و شناسه یکتای تراکنش متناظر؛
اطلاعات مالیاتی: نظیر مالیات نقل و انتقال و مالیات بر عایدی سرمایه علیالحساب؛
اطلاعات پایه صورتحساب الکترونیکی: نظیر شماره منحصر به فرد مالیاتی و تاریخ صدور صورتحساب الکترونیکی.
اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به صورت علیالحساب
بر اساس تبصره ۱ ماده – ۵۰ – قانون مالیاتهای مستقیم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است از سه سال پس از استقرار بستر اجرایی قانون، امکان پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه به صورت علیالحساب همزمان با انجام معامله را فراهم کند. به موجب این حکم، چنانچه انتقال املاک یا حق واگذاری محل مشمول مالیات بر عایدی سرمایه باشد، دفاتر اسناد رسمی باید مالیات علیالحساب مربوط را همزمان با تنظیم سند از فروشنده دریافت کرده و به حساب تعیینشده از سوی سازمان امور مالیاتی کشور واریز کنند.
تعبیر علیالحساب از آن رو به کار میرود که مبلغ پرداختی توسط انتقالدهنده نهایی نبوده و پس از تجمیع اطلاعات سایر انتقال داراییهای مشمول مالیات بر عایدی سرمایه، نهایی میشود. شایان ذکر است که پس از تجمیع اطلاعات و محاسبه مجدد میزان مالیات قطعی، در صورتی که میزان مالیات اخذشده به صورت علیالحساب بیشتر از مالیات قطعی باشد، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است مبلغ مازاد را به شخص استرداد کند. همچنین در صورتی که میزان مالیات اخذشده به صورت علیالحساب کمتر از مالیات قطعی باشد، شخص مکلف است مبلغ باقیمانده را به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت کند.
شرط اساسی برای انجام این تکلیف، ایجاد امکان استعلام برخط محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه علیالحساب توسط سازمان امور مالیاتی کشور برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود. این امر، باید مبتنی بر دادههای ارسال شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باشد که به تأیید طرفین معامله رسیده است. علاوه بر آن، سازمان امور مالیاتی کشور باید بتواند معافیتهای قانونی را در زمان انجام محاسبه مالیات علیالحساب در نظر بگیرد که پیچیدگی این امر، ضرورت هماهنگی میان دو سازمان را دوچندان میکند. همچنین، مطابق تبصره ۱ ماده – ۵۰- قانون مالیاتهای مستقیم، در صورتی که مالیات علیالحساب مربوطه در زمان انجام معامله پرداخت نشود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مجاز به انجام ثبت انتقال داراییهای مذکور نخواهد بود.
ایجاد حسابهای امانی
مطابق تبصره ۲ ماده – ۵۰ – قانون مالیاتهای مستقیم، ۳ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به ایجاد حسابهای امانی برای فراهم شدن امکان پرداخت ثمن معامله و وصول وجوه مرتبط با معامله نظیر عوارض و مالیات متعلق از مبلغ واریزی بهحساب مذکور به صورت سامانهای اقدام کنند.
استفاده از این حسابها برای انجام معامله برای طرفین معامله الزامی نیست و منوط به درخواست آنها خواهد بود. با ایجاد سازوکار حسابهای امانی، ثمن معامله تا زمان تحقق شروط از پیش تعیینشده نزد امین باقی میماند و آزادسازی وجه صرفاً پس از احراز سامانهای انجام تعهدها صورت میگیرد؛ بدین ترتیب ریسک فقدان ایفای تعهد و کلاهبرداری کاهش مییابد، جریان وجوه قابل رهگیری میشود و امکان کسر همزمان مالیات و عوارض از همان محل فراهم میشود. استفاده از این حساب به درخواست طرفین معامله و کاملاً اختیاری است، با این حال مزایای استفاده از این روش، میتواند ازنظر انگیزشی کمک کند تا از این روش برای معامله استفاده شود.
در حقیقت حضور شخص ثالث امین، میتواند به کاهش هزینههای مبادله و نیز کاهش اختلافات احتمالی میان طرفین معامله کمک کند. از این رو پیشبینی حساب امانی در کنار سازوکار صدور صورتحساب الکترونیکی میتواند علاوه بر ارتقای شفافیت اقتصادی به تسهیل انجام معاملات و کاهش پروندههای قضایی نیز کمک کند.
تبادل اطلاعات با سایر دستگاهها
بر اساس بند الف تبصره ۱۰ ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم، ۱ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است اطلاعات اموال غیرمنقول را حداکثر ظرف یک سال پس از لازمالاجرا شدن این ماده، با رعایت معیارها -استانداردها- و نیازمندیهای اعلامی وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی کشور به صورت سامانهای ارسال کند. همچنین مطابق بند ب این تبصره، وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان، با استفاده از اطلاعات اسناد رسمی موجود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و اطلاعات صورتحسابهای الکترونیکی معاملات املاک و مستغلات، نسبت به تکمیل سامانههای ملی املاک و اسکان کشور و ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور اقدام کند.
هدف از این تبادل اطلاعات، تکمیل پایگاههای اطلاعاتی کشور ازجمله پایگاه اطلاعات مالیاتی موضوع ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم و سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.
تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک
بر اساس بند ج تبصره ۱۰ ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم، ۲ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی، استانداردی جهت تخصیص شناسه یکتای املاک طراحی کنند. تعیین این استاندارد و استقرار شناسه یکتای املاک، پیشنیاز ایجاد نظام یکپارچه شناسایی املاک و اتصال اطلاعات پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار به سامانه ملی املاک و اسکان و پایگاههای اطلاعاتی نظام مالیاتی نظیر پایگاه اطلاعاتی موضوع ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم است؛ به گونهای که از ایجاد کدها و شناسههای یکتا به صورت موازی توسط نهادهای مختلف جلوگیری کرده و امکان رهگیری چرخه عمر هر ملک از مرحله ساخت تا نقلوانتقالهای آن را فراهم میسازد. همچنین این امر میتواند زیرساخت دادهای موردنیاز برای اعمال مالیات بر عایدی سرمایه و سایر سیاستهای تنظیمی در بازار املاک را تقویت کند.
با توجه به آنچه در این بخش به تفصیل مورد بررسی قرار گرفت، تکالیف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پنج محور اصلی شامل صدور صورتحسابهای الکترونیکی، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به صورت علیالحساب، ایجاد حسابهای امانی، تبادل اطلاعات با سایر دستگاهها و تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک تبیین شد.
آییننامهای اجرایی به عنوان ابزار تفسیر عملی و تعیین ضوابط اجرایی، نقش حیاتی در اجرای صحیح فرآیندهای قانونی ایفا میکنند. تهیه آییننامهای اجرایی قانون، از آن جهت حائز اهمیت است که فرآیندها و جزئیات مراحل پیادهسازی و اجرای قانون بدون تصویب آییننامهای اجرایی متوقف خواهند ماند و مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این حوزه میتواند فرآیند پیادهسازی قانون را تسریع کند.
اجرای صحیح قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، بهویژه در بخش بستر اجرایی، نیازمند همکاری مؤثر اشخاص ثالثی همچون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این سازمان از طریق دفاتر اسناد رسمی، مسئولیت ثبت اطلاعات معاملات در حوزههای مختلف نظیر انتقال املاک با انواع کاربری و صدور صورتحساب الکترونیکی آن را بر عهده دارد. مشخص است که انجام این تکالیف قانونی، هزینههای مضاعفی در زمینه تجهیز سامانهها، آموزش کارکنان و ارائه خدمات الکترونیکی ایجاد میکند. چنانچه برای این هزینهها سازوکار مناسبی در نظر گرفته نشود، استمرار اجرای قانون با چالش جدی مواجه خواهد شد و فشار مالی مستقیمی بر دفاتر اسناد رسمی وارد میشود. از این رو، ضرورت داشت که قانونگذار تدبیری برای جبران این هزینهها اتخاذ کند.
به همین دلیل، با توجه به اینکه دفاتر اسناد رسمی به عنوان بازوی اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نقطه تماس مستقیم با اشخاص انتقالدهنده مالکیت، جایگاهی محوری در اجرای این تکالیف دارند، تأمین هزینههای مرتبط با فعالیت آنها در فرآیند صدور صورتحساب الکترونیکی یک ضرورت است. از همین رو، قانونگذار سازوکار مشخصی را برای جبران این هزینهها پیشبینی کرده است. بر اساس تبصره ماده – ۲۶ – قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مؤدیان، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است تعرفه خدمات مربوط به صدور صورتحسابهای الکترونیکی را مطابق تعرفه تعیینشده توسط شورای اقتصاد پرداخت کند. برای اجرای این حکم، حساب مخصوصی نزد خزانهداری کل کشور ایجاد میشود و اعتبار لازم برای آن به طور سالیانه در قوانین بودجه سنواتی پیشبینی و تخصیص مییابد. بر این اساس، اشخاصی همچون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر زیرمجموعه آن که مکلف هستند اطلاعاتی غیر از اطلاعات مربوط به معاملات خود را در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار دهند، مشمول دریافت این تعرفه خواهند بود.
قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، از منظر هدفگذاری، یکی از مهمترین تحولات نظام مالیاتی کشور در سالهای اخیر محسوب میشود.
این قانون با هدف کاهش فعالیتهای غیرمولد، مهار سوداگری در بازار داراییها، ارتقای عدالت مالیاتی و افزایش شفافیت اقتصادی به تصویب رسیده و اجرای اثربخش آن نیازمند هماهنگی میان دستگاههای مختلف است. در این میان، با توجه به تکالیف متعدد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بهویژه در ثبت معاملات در حوزه املاک، این نهاد نقش بسیار مهمی در اجرای کامل قانون ایفا میکند. به طور کلی تکالیف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شامل پنج بخش زیر است:
1 – صدور صورتحسابهای الکترونیکی: بر اساس ماده – ۱۶ مکرر- قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مؤدیان -الحاقی به موجب ماده – ۸- قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی موظفاند برای هرگونه انتقال انواع املاک و حق واگذاری محل، واگذاری منافع نظیر اجاره، انواع وکالتنامههای بلاعزل، انتقال سهام، سه مالشرکه و حق تقدم بهجز اوراق بهابازار و همچنین ثبت مطالبات مانند قرض و رهن، صورتحساب الکترونیکی صادر کند. در حال حاضر، انتقالهای نامبرده عمدتاً از طریق
دفاتر اسناد رسمی انجام میشود. صورتحسابهای مذکور حاوی اطلاعاتی نظیر قیمت معامله، تاریخ معامله، اطلاعات هویتی طرفین معامله هستند که باید به صورت سامانهای به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال شوند و مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه و تهیه اظهارنامه پیشفرش خواهند بود. این تکلیف، کلیدیترین ابزار در ایجاد شفافیت جریان معاملات املاک محسوب میشود.
2 – اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به صورت علیالحساب: مطابق تبصره ۱ ماده – ۵۰ – قانون مالیاتهای مستقیم -الحاقی به موجب ماده – ۱۶ – قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است سه سال پس از استقرار بستر اجرایی، امکان پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه را به صورت علیالحساب همزمان با انتقال فراهم کند. این مالیات به صورت برخط توسط سازمان امور مالیاتی کشور محاسبه و توسط دفاتر اسناد رسمی از فروشنده اخذ خواهد شد.
3- ایجاد حسابهای امانی: بر اساس تبصره ۲ ماده – ۵۰ – قانون مالیاتهای مستقیم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به ایجاد حسابهای امانی برای فراهم شدن امکان پرداخت ثمن معامله و وصول وجوه مرتبط با معامله نظیر عوارض و مالیات متعلق از مبلغ واریزی به حساب مذکور به صورت سامانهای اقدام کنند. استفاده از این حسابها منوط به درخواست طرفین معامله خواهد بود. نقش این حسابها، ارتقای شفافیت مالی، رهگیری وجوه در فرآیند نقل و انتقال، کاهش احتمال پولشویی و تسهیل وصول همزمان مالیات و عوارض در زمان ثبت رسمی معامله است.
4 – تبادل اطلاعات با سایر دستگاهها: مطابق بندهای الف و ب تبصره ۱۰ ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم –به موجب ماده – ۲۷ – قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است اطلاعات مربوط به اسناد رسمی و اموال غیرمنقول را به صورت سامانهای برای سازمان امور مالیاتی کشور و وزارت راه و شهرسازی ارسال کند. این تبادل اطلاعات برای تکمیل پایگاه اطلاعات جامع مالیاتی کشور موضوع ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم و همچنین سامانه ملی املاک و اسکان ضروری است. انجام این تکلیف، امکان انکار دارایی یا فرار مالیاتی را کاهش داده و به دولت در حکمرانی مؤثر دادهها کمک میکند.
5 – تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک: بر اساس بند ج تبصره ۱۰ ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم -به موجب ماده – ۲۷ – قانون مالیات بر سوداگری و سفتهبازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی، استاندارد شناسه یکتای املاک را تدوین و اعلام کند تا شهرداریها و دهیاریها بتوانند این شناسه را در پروانههای ساختمانی و گواهیهای اتمام عملیات ساختمانی درج کنند. استقرار این استاندارد، شرط لازم برای ایجاد نظام منسجم شناسایی املاک، ارتقای شفافیت در خصوص مالکیت املاک، اتصال دادههای شهرداریها به سامانه ملی املاک و اسکان و پایگاه اطلاعات جامع مالیاتی و جلوگیری از ایجاد شناسههای موازی برای یک ملک است و زمینه محاسبه دقیق مالیات بر عایدی سرمایه و سایر مالیاتهای مرتبط با املاک را فراهم میسازد.
همچنین، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان یکی از نهادهای مؤثر در تدوین آییننامههای اجرایی موضوع ماده – ۱۶ مکرر- قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مؤدیان، تبصره ۱ ماده – ۴۶ – قانون مالیاتهای مستقیم، ماده – ۵۰ – قانون مالیاتهای مستقیم و تبصره ۱۰ ماده – ۱۶۹ مکرر- قانون مالیاتهای مستقیم معرفی شده است. این آییننامهها ناظر به مواردی نظیر نحوه صدور انواع صورتحساب الکترونیکی، مواعد زمانی جهت صدور و ارسال صورتحساب الکترونیکی، ثبت معاملههای اموال فاقد سند رسمی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نحوه اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به صورت علیالحساب و تبادل اطلاعات با سازمان امور مالیاتی کشور و وزارت راه و شهرسازی است.
مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این حوزه، قابلیت پیادهسازی و هماهنگی نهادی در اجرای قانون را تضمین خواهد کرد.
در کنار تکالیف فوق، قانونگذار برای جبران هزینههای ناشی از صدور صورتحساب الکترونیکی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور –دفاتر اسناد رسمی- نیز سازوکار مشخصی پیشبینی کرده است. بر اساس تبصره ماده – ۲۶ – قانون پایانههای فروشگاهی و سامانه مؤدیان، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است تعرفه خدمات مربوط به صدور صورتحسابهای الکترونیکی را مطابق تعرفه تعیینشده توسط شورای اقتصاد پرداخت کند. این حکم برای تضمین پایداری اجرای تکالیف و جلوگیری از تحمیل هزینههای مضاعف بر دفاتر اسناد رسمی در نظر گرفته شده است.
این گزارش با هدف بهبود شفافیت قانون، تسهیل اجرا، امکانپذیری نظارت و ارزیابی دقیق عملکرد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت پیادهسازی و اجرای قانون تهیه شده است. این تبیین یکپارچه همچنین زمینهساز مؤثر میان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی کشور بوده و میتواند به اجرای سریعتر و دقیقتر قانون منجر شود. در این گزارش، فهرست تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به همراه مستندات قانونی که میتواند به عنوان یک ابزار کاربردی برای مدیران اجرایی و مراجع نظارتی مورد استفاده قرار گیرد، گردآوری شده است.
خرداد ۱۰, ۱۴۰۴
اردیبهشت ۲۶, ۱۴۰۴
اردیبهشت ۹, ۱۴۰۴
اسفند ۲۳, ۱۴۰۴
اسفند ۲۳, ۱۴۰۴
اسفند ۲۳, ۱۴۰۴
اسفند ۲۳, ۱۴۰۴
اسفند ۲۳, ۱۴۰۴
